继今年9月初上海调整落实“认房不认贷”后，市场总体迎来一波短暂的“脉冲“式回暖后逐月趋冷，年末上海重磅政策三箭齐发，进一步调整和优化。那么本次楼市新政效果如何？政策效应的持续性可维持多久？未来对市场影响有哪些？

对比北京和深圳政策，上海政策力度领先：上海楼市基本面优于北深，但在普宅标准方面基本直接“一步到位”、且贷款利率下降幅度最大，调整力度相对最大

12.14新政官宣后，各大头部房企均开启售楼处24小时不打烊，希望将前期意向犹豫客户转定。且部分房企选择与中介更深度绑定。

新房市场——

• 市场上存量客户复访提升，为成交转化主力，部分前期犹豫老客户决心入场，逼定效力显现。部分优质项目出现个别新访成交（二套7变4的新增客户）。

• 其余项目反应相对平淡，新房市场还需二手房市场转化后推动，后续市场预计将会先有一波修复行情，随后会高位回落走向平稳。

• 进入本周工作日后，叠加寒潮来袭，热度顺势下滑，售楼处客户零星，挑剔程度较高。加之目前客户手上二手置换资金尚未转化，多处于看房观望心态，实际下定时间较长。

二手房市场——

• 相比新房，二手市场变化更为显著。普宅认定的调整对二手市场交易、尤其是早期买入价格较低的业主带来了较为显著的税费节省，中介咨询明显增多、复访率增加。

• 新政后日均挂牌量和成交量分别较新政前上升15%和22%，均属于合理微涨，买卖双方仍保持相对理性。目前市场上二手房挂牌存量高企，房东多倾向保持原价出售，但由于新政后税费减免实际让利买家，议价空间有所收窄。

• 二手房税费降低，意味着二手房到手价格降低，一二手房价格倒挂缩小，某些倒挂空间不足的片区，客户无法顺利从二手房向新房挤压。