声明：不知道为啥我这篇文被判定为违规，然后把我强行删除了。提出申诉，竟然还要举证。离谱啊，我身正不怕影子斜，于是我删改了一下重新发布。

12月14日，北京上海同时下调了首付比例、贷款利率，同时调整了普宅的标准。

看到调整结果后，第一反应就是，土增税负要大大增加了。

好多人咨询过我这个问题，一句两句不好说清楚，所以我决定写一篇文章来简单解释一下。

先说我的推断和结论。

1.由于北京是两分法清算土增税，所以大概（粗略估计）单价在4万-8.5万，面积在75-144㎡这个区间的房子，开发商土增税税负会大幅增加。

2.上海土地成本分摊可以采用市场系数法（收入权重法），所以其实影响不是很大。

3.最终土增税何去何从，还要看最终执行的尺度和口径。

我个人觉得主要是三个方面的问题，执行从什么时点进行切割；是否有调整土增增值率免税下限20%的可能；是否可以在土地出让合同中明确商业、车位、办公、住宅各自应承担的土地成本并作为扣除依据。（结尾处进行分析）

何为两分法？与之相对的还有三分法。通俗来说，指的是土增税清算的最小产品单元，由于每种产品价值、成本不一样，所以带来的增值和相应的增值率也就不相同。两分法/三分法是将产品分为2类/3类型分别去核算增值额，进一步计算出各自应交的税金。

对于房地产企业来说，产品主要分为普通住宅、非普通住宅、非住宅（商业、车库、办公、仓储、下跃、loft、类住宅）。

通常住宅价格高，商业、车库、办公、仓储价格低，但是用建筑面积法去分摊总成本时，大家的成本差不多，导致住宅增值率是远远高于商业车库这类的非住宅。

北京土增清算的两分法，即分为普宅、其他商品房（非普宅+商业+车位+仓储+办公+下跃等）清算。“其他商品房“作为一个清算大类由于高低配（商办车位拉低了住宅的增值率），综合增值率会非常低，甚至常常为负增值，所以这部分不需要交土地增值税。

现在新规出来以后，大部分原来符合非普宅标准（单价在4万-8.5万，面积在75-144㎡这个区间）的房子，从“其他商品房”这个大类里被踢出来了，要合并到普宅单独清算，并且它还是主要增值的部分，增值率很高，税负自然而然地提高了。“其他商品房”里剩的就是商办车位这类增值率为负的产品，增值率变得更低了。

通俗的逻辑是这样，下面举例说明。