梅溪湖，是长沙的热门板块。

九月份，长沙限售时间缩短后，梅溪湖二手房挂牌量飞速增长。

新挂牌的房子，普遍房龄短，配套比较齐全，很多二手房价格也不贵。

尤其是一些外地投资客集中的楼盘，由于抛盘量大，销量又没及时跟上去，二手房价格似乎有点“跌透了”的态势。部分次新房才卖13000-14000元/平的样子，比大王山的一些新盘都要便宜。

这些二手房，其实性价比是可以的。等外地投资客出完货，楼盘变成业主自住为主的时候，价格应该会回归正常。

就目前的情况来看，在河西范围内，梅溪湖的二手房主要受到以下挑战：

1、八方、钰龙、臧郡

两者都是打学区概念。

由于梅溪湖的学校和长郡双语实力差距过大，一定要买长郡双语学区房的家长，大概率看不上梅溪湖的学校。

有一些梅溪湖的业主，也买了长郡双语的学区房。

不过，有的人对学区有一定要求，但是要求没有那么高，想房子品质高一点的，单价便宜一点，可能会更倾向于买梅溪湖。比如现在师梅认可度挺高的；长梅有复兴的迹象；周梅读书环境也比较好。

梅溪湖有梅溪湖的优势。

两者的客群，多多少少有一些区别。

2、江山帝景

今年，附中博才学士校区成绩大爆发，重创了梅溪湖的学区概念。

不过，江山帝景更偏刚需一点，梅溪湖的楼盘普遍偏改善一点。

现在，江山帝景虽然二手房流通性不错，但自身价格并没有涨多少，附中博才学士校区的强劲表现，更多的是将一些原本打算买梅溪湖的客户，推向了长郡双语学区房，以至于今年的学区淡季（4月份报名后），钰龙天下和旭辉臧郡又涨了一波。

当然，如果附中博才学士校区能持续几年爆发，那情况就不一样了。

3、滨江、洋湖、大王山

历次中考均被梅溪湖KO，学区上有差距，客户群体不同，没有太多竞品关系。

4、观沙岭-谷山片区的新盘

现在，对梅溪湖二手房影响最大的片区，毫无疑问是观沙岭—谷山板块。

一是都位于河西；二是楼盘以改善为主；三是都是主打教育概念。

因此，片区的目标客户有很大重叠性，买观沙岭—谷山板块新房的多了，那买梅溪湖二手房的自然就少了。

现在，观沙岭-谷山片区的新学校，全部没有参加过中考，等于是没有上过擂台，就能保证不被梅溪湖KO。

既然没有成绩可供参考，那就拼概念了。

纯粹拼概念，梅溪湖就比较吃亏。

观沙岭-谷山片区有个长郡双语概念在里面，梅溪湖片区无此类强概念。因此，现在认可观沙岭-谷山学区的人非常多。

另外，新房的宣传铺天盖地，二手房没宣传+没营销，在“音量”方面差新房太远了。

观沙岭—谷山的新学校实际水平不好说，但预期和概念是真的出来了。

对于梅溪湖的二手房来说，未来价格如何，房子好不好卖，和学区的关系很大，如果学校考的好，那自然追捧的人众多，反之亦然。

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