北京二手房 小白购房攻略 8年经验分享! 作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:23 | 时间:2023-11-09 14:50:40 虽然现在北京二手房市场比较低迷，但是二手房依然是北京市场成交主流，依旧是大部分刚需群体的首选。熊猫之前8年行业经验，给大家做一些分享，涵盖看房前期怎样去做房屋筛选，看房都应该看什么，一套房子的价格在当下是否符合行情，如何听懂中介的潜台词，怎样去斡旋价格。中间会有一些案例分享。感兴趣的可以点个关注。一 房屋筛选咱们这里讲的都是一些刚需群体购房的，学区房另说。（一）刚需购房通常首先考虑的是自己通勤时间，这里一般都是首先考虑地铁线，根据自己情况，初步确定几个区域。一般可以从以下几个方面对比意向区域： 1 所在区域，教育，商业，医疗，交通，生态环境。 2所在区域这几年整体房价涨幅怎么样，成交量怎么样，也就是考虑整体的流通性以及未来可能的升值空间，如果有些已经出来的规划作参考最好。（这些数据，可以向带你看房的中介要，他们系统都能查） 3所在区域，按照自身条件，能买到一个怎样的房子，户型，面积，楼龄，小区环境。（二） 锁定好区域后，区域内筛选楼盘。首先，在条件允许的情况下，大家一定要优先选择商品房社区，这里注意是商品房社区，不是有些人说的为了省税选择买商品房。（无论什么性质的房子，只要交易过一次，房本都是商品房了），小区好不好主要还是看小区本身的定位属性。（通常排序是这样的。楼龄差不多：商品房》08年以前一类经济适用房=单位集资建房二类经济适用房》回迁房二类经济适用房=定向安置房）。其次，同一区域内，小区属性相同，小区之间做对比，就得综合考虑了。预算不变的情况下像地铁距离，小区环境，楼龄，物业管理，户型，面积，对应学校，梯户比等等就得结合自身情况综合考虑（因人而异）。这里熊猫总结8年二手房经验，刚需群体一般优先级这样考虑的居多：地铁距离》户型》面积》环境》楼龄》对应学校》XX。当然，每个人情况不同，优先级会不同，买房本身就是一件大事，肯定会考虑很多因素，需要在几个选项中做取舍，不能做到“既要，又要，还要”。总的来说，对于大部分刚需群体，通勤时间还是优先考虑的。（三）同小区选房一般在某个区域内，基本符合要求的小区会有几个，在做完上面的一些对比后，大家心里肯定会有最想买的小区。那么在锁定小区的情况下，小区里能符合要求的户型也会不止一个，当然也有人会限定只要什么户型。（比如我只要某某小区的南北通透，客厅朝南的2居户型。）这个时候同一小区里面在选房的时候，就得注意啦1楼层1） 层如果没有特殊附加（比如院子，地下室等等），或者足够足够便宜，坚决不要。咱们卖过房子的都知道，一层的房子真心不好卖，通常都是家里有老人，行动不是太方便的才会考虑一层，一层有它固有的缺点（潮湿，采光视野不好，私密性差，人来人往吵，有些老小区一层还容易下水堵，反味儿）2 ） 带电梯的房子，2层尽量不考虑，现在基本都是2层是上下水的最后一层，一楼单独走下水，2楼容易堵。不带电梯的房子，1层一般是下水的最后一层，2层因为爬楼低，又不具有一层的劣势，所以2楼通常卖得比较贵。3） 顶层，除了睡眠质量要求高的人，或者房子足够便宜到让你能接受它顶层的缺点，尽量还是不要选的好。目前市面上的新房和次新小区除外哈。顶层通常会有的问题，（1）漏水（2010年以前的小区基本都可能有）（2）夏天热，冬天冷。（3）不带电梯的顶层，每天爬6楼，年龄大的人肯定整不了。所以决定了顶层的买只能是年轻人，接受群体有限，流通性就不太行。顶层也有它固有优势:安静，采光视野极好。价格通常会很便宜。2采光和视野：大家去看房的时候，一定得注意本房外面有没有其他楼栋挡光当时视野，很少有不挡的，放心，除了顶层，其他的肯定贵。主要看挡光的时间长短。有些房子挡视野，不怎么挡光，这种房子我是有点接受不了，可能我更喜欢视野开阔吧。3临街的问题 ：房子只要临街，车来车往，肯定会有噪声，睡眠质量差的尽量不要选临街的，至少保证买的房子自己住的那个屋不要临街吧。有些小区地下还走地铁，白天去感觉不明显，一定得晚上去感受一下。4邻居：俗话说远亲不如近邻，这里我要说的是邻居很影响的居住体验。熊猫就经历过，一个卖房的业主，要卖房的原因就是忍受不了邻居老太太的太埋汰。门对门，整天往家里捡垃圾，家里还养2只狗，公共区间摆满垃圾，也不收拾，自己家里狗也不拾到卫生，家里一直有异味儿，门不不关。这个业主被逼无奈卖房，卖房的的时候也是欲哭无泪，就因为邻居是这个情况，房子低于市场价10%都卖不掉。 另外，如果对于一套房子，你觉得很满意，没有明显硬伤，但是价格明显便宜，这种情况下也可以抽空给旁边住的邻居打听一下有木有其他情况。5户型朝向：户型和朝向得同时考虑，不能一味追求朝向不看户型格局，也不能只看户型格局，不管朝向。1）北方，最满意的户型肯定是南北通透，这里最好是客厅和主卧都朝南哈，有些房子虽然也是南北通透，但是往往只有主卧朝南。这种房子不是传统意义上的南北通透。2）除了南北通透，只要没有遮挡的情况下，我更喜欢东南或者西南，毕竟有两面采光通风，全朝南的采光固然好，冬天也舒服，但是通透性确实差点儿，家里容易味儿。3）只有一面朝向，肯定是全朝南的最好，当然也得兼具户型。大部人是这么排序的：朝南》朝东》朝西》朝北，也有人受不了西晒，说宁愿住朝北，这种情况下得看小区暖气足不足啊。同理，什么，东北，西北，东南，西南，也是这么排序。这么排序的原因：考虑冬天的光照，夏天的西晒。有人说住东边，叫紫气东来。有人说住西边冬天比东边采光时间长。还有说人有钱不住东南房（就是朝西，朝北的）6 装修：不要为原房主的装修买单。二手房这么多年，同样户型，装修好的房子就是好卖，而且容易卖高价。原因就是装修好的房子给看房人体验非常好，可以清楚的看到以后自己住进来家里的情况，可以遮掩部分瑕疵。另外从购房人的角度想，回头自己可以省了装修的钱和时间，所以价格高一点也能接受。其实，真正理性的人是不太愿意为房子装修买单的，如果一套因为因为装修好就高于一般装修的房子很多钱，就完全不值。一般500万的房子高10万左右就算很好了。我经手过好些装修好的房子，再办理交房时，原业主把软装撤了，房子完全就大变样了。就好比你买新房，去看样板间体验很好，自己到手后发现和记忆里差距挺大的。7物业： 物业的负责管理小区，维护公共设备设施，物业的好坏直接影响到小区整体的气质。也可以说，物业也是小区品质的一部分。选个好物业的小区很重要。8买房一定要算总账很多刚开始看房的人，会有一个误区，就是一听某套房子税费几十万接直接不考虑了，这样会错过很多好房子。在北京，二手房交易会涉及，契税，增值税，个人所得税，土地出让金，综合地价款。具体需要交哪些税，要根据房屋性质、买房人是首套二套、房子是否满5唯一、是全款还是贷款、贷款贷多少等等情况。这些东西很繁琐，咱们只要算个总账就行，就是本次购房的总成本：房价+税费+中介费 这三个加起来是多少。 通常来说，这个总的购房成本在同一小区相同户型下，不会差距太太，房价+税收 就是一个此消彼长的关系，往往那些税费高，还要求付款条件苛刻的房子，它的总成本才是最低的，这种一般和刚需没多大关系，主要是一般要全款或者接近全款。另外就是针对一些经济适用房，有几个几十万税费也不用担心，这个税费可以做到房价里，到时候也能贷款，还是那句话，应该关心总的成本是否合理。今天先聊到这里，大家买二手房大部分人都会找中介。下一篇文章再给大家分享一下如何找到一个相对靠谱的中介以及和中介沟通过程中听懂他的潜台词。大家可以点个关注，你的关注就是我更新的动力！关注熊猫聊地产，十年行业经验，客观说房，让每个买房人不在为买房焦虑.全北京新房合作，开发商渠道佣金返一半给购房人，凡介绍客户的也会返佣。主打结果双赢！！可以加我私信zhong15711285830。新房跟我看，佣金返一半
