万科物业写字楼物业管理招标（公共制度、管理制度、管理运作、绩效考核、管理规定、设备管理、消防管理、保洁绿化、设备维护）130页

第一部分：事业单位

1 精神文明建设公约

2 装修管理规定

附：装修工程队安全责任书

3 消防管理规定

附：应急及消防预案图

4 停车场管理规定

5 自行车、摩托车管理规定

6 租赁住房和暂住人员管理规定

7 入住手续

附件1：入住协议

附件2：委托银行付款协议

8 招牌、广告及公共空间、墙壁、屋顶管理规定

9 商业网点管理规定

10 文化娱乐场所管理规定

11 安全用电、用水、管道燃气管理规定

12 电梯运行管理规定

13 中央空调系统管理规定

第二部分：内部管理制度

1 管理办公室经理的职责

2 管理室客服主管职责

3 管理处人事行政后勤主管职责

4 管理处社区文化管理员岗位职责

5 管理室计算机文件管理员职责

6 管理室出纳岗位职责

7 管理室仓库管理员岗位职责

8 管理室设备维护主管岗位职责

9 管理处机电设备及公共设施负责人职责

10 管理室维修技术员岗位职责

11 管理室安全主任职责

12 管理办公室信息处理指挥中心值班人员职责

13 管理室安全班长职责

14 管理室安全督察岗位职责

15 管理室保安管理员岗位职责

16 管理处交通管理员岗位职责

17 管理处保洁班长职责

18 管理办公楼保洁人员岗位职责

19 管理办公楼外保洁人员岗位职责

20 管理处绿化人员岗位职责

第三部分：管理运营体系

1 员工行为准则

2 管理办公室人员行为准则

3 职业道德

4 为物业管理打造优秀的建筑规划

5 管理办公室文件管理系统

6 管理办公室办公用品收据系统

7 管理办公室办公设备使用制度

8 管理处财务管理规定

9 管理处值班管理规定

10管理处安全生产责任制

11管理处消防责任制

12 管理办公室内部工作检查制度

13 管理办公室对外服务工作管理规定

14 管理处投诉处理及回访制度

15 管理办公室维护及回访制度

16 管理处社区文化活动管理规定

17 管理处职工宿舍管理规定

18 管理处员工工作服管理规定

19 信息传输管理规定

20 无线电通信设备管理规定

21 计算机和网络管理规定

22 会议系统

23 印章管理规定

24 资产管理规定

25 车辆管理规定

26 人员调配管理办法

27 员工培训程序

第四部分：管理人员考核体系

1 员工考核、奖惩措施

2 管理处各类人员绩效考核标准

A管理室经理考核标准

B管理室副经理考核标准

C 管理处主管级人员考核标准

D 管理处维修人员考核标准

E管理室安全员考核标准

F 管理处清洁人员考核标准

G管理处绿化人员考核标准

为保证写字楼物业形象及美观，区域内停车仅限地下车库停车。 特殊情况需要地面停车时，必须在指定区域停车。

2、地下车库管理

使用许可：办公楼内经办公楼授权的车辆

外国车辆使用。

分类停车：根据车型划分不同的停车区域，保持停车场整洁美观。

座位分配：根据办公楼安排的车辆停放位置，所有车辆

车牌号码标注在相应的停车位上，进来的车辆应就位。

进出区分：进出时，按照车辆进出方向行驶，保证行驶有序。

按规定行驶：现场行驶时，按照行驶路线指示行驶，确保畅通。

安全第一：注意各种安全标志，确保行车安全。如果注意力有限

高卡、转凸镜等

闭路监控：24小时闭路监控并录像，确保车辆安全。

清洁护理：停车场会定期由保洁人员进行清洁、打扫。

特别提示：地下车库如有特殊情况，将设置标识牌予以应对。

特殊情况付费。

3.地面停车场管理

为保证写字楼物业形象，地面车辆停放实行严格管理。

公司将根据办公楼内车辆情况，向中心提出合理的地面车辆停放建​​议。

地面停车区域划分严格，车辆类别有标识。

完善各类交通标志，保证行车有序高效，防止拥堵。

制定完善的涉外车辆管理制度，严格管控辖区秩序。

车辆安全绝对有保障，管理处购买停车场责任保险。

四、车辆交通管理要点

广场出入口设有清晰的行车方向标志，所有车辆进出均按指示行驶。

广场车辆出入口的安全岗亭对进出车辆进行控制并详细记录。

未经许可，外来车辆不得进入。 持有执照的车辆必须停放在指定的外部车辆停车区域。

广场内各行车通道均设有行车方向指示器，引导各类车辆在广场内的行驶顺序。

确保消防通道畅通，防止车辆占用道路停车。

广场管理

广场出入口和场馆入口处应当设置明显标志，提醒或警示各类人员进入或禁止进入的区域。

门口的保安岗亭和场馆内的巡逻岗亭保证了广场的秩序和绝对安全，确保各种突发事件能够得到及时控制和处理。

广场的保洁绿化人员保证了广场美丽整洁，鲜花绚丽，绿草如茵。

垃圾桶等公用设施将被美化并放置在适当的位置。

加强广场区域公共设施（包括沟渠、管道、绿化带、水池、路灯、道路、停车场等）的检查和维护。

残疾人或有需要的人将得到保安人员或清洁人员的及时帮助。

安全巡逻哨密切监视广场上的可疑人员和不明动向。

公共秩序管理

负责控制人员出入的保安人员必须熟悉各类警务人员的工作制服（包括便服），不得盘问警务人员的出入。

每个固定保安岗位必须熟悉办公楼内各部门的业务性质和区域分布，确保对外来人员流动的控制和引导。

外国公务员将受到警卫的礼貌接待。 警卫会将电话号码告知受访者。 经被诉人批准并登记核实后，即可释放。

大堂的安全由控制中心和保安巡逻岗管理。 中心密切监控大堂情况，发现异常情况立即通知就近岗哨保安人员处理。

办公区域的主要通道均由门禁系统控制。 控制中心的保安人员密切监视每条通道的状况。 如发现有人长时间停留，应立即通知巡逻人员并进行礼貌询问。

附件一商圈综合，进出人员多，类型复杂。 该地区治安人员和巡逻哨需要加强对该地区治安状况的管控。

物品搬出时，保安人员必须核对《物品放行单》，确保物品安全。

3、保洁绿化管理

保洁绿化管理范围

清洁和绿化管理工作将在办公楼的授权区域内进行。

管理内容主要包括：楼内保洁、楼外及外墙保洁、垃圾收运、绿化养护和“四害”消毒等。

管理模式及运营要求

管理模式：按保洁区域划分职责范围（保洁岗位），落实责任

根据不同的清洁环节以及办公楼的物理特性，

根据行业特点，采取定时或定期集中作业与日常检查相结合的方式。

根据保洁作业情况制定办公楼保洁计划。

进行全天候清洁。

岗位要求：严格遵循公司质量保证体系文件

按照程序文件和作业指导书的要求规范工作。

保洁的目的和理念

清洁目的

保洁的根本目的是清除附着在建筑物和建筑材料表面的污垢，最终达到提高建筑物美观、保护村庄生活、保持环境清洁卫生的目的。

清洁的概念

物业保洁根据建筑材料、地点、使用者、用途不同，相应的保洁方法也不同。 清洁工作也在不断变化。 正是这样的变化，需要操作人员具备专业且广泛的建筑材料和清洁剂知识。 。

针对不同的建筑材料（如石材、金属、塑料等）采用不同的清洁方法

针对不同场所（卫生间、办公区、走廊、停车场等）采用不同的清洁方式

采用不同的清洁方式进行清洁分类（日常清洁、定期清洁、专项清洁等）

不同用途采用不同的清洁方法

公司保洁原则

要求房屋任何部分必须干净、一尘不染、无卫生死角。

贴心的服务给人温馨的感觉

及时清理垃圾，避免空气污染

最大限度地减少对办公秩序和环境的影响，为师生提供最大的便利。

保持建筑材料新鲜并经常使用

使用适当的清洁剂来保持建筑材料清洁、崭新且完好无损。

使用无污染的清洁剂，保持环境清新

采用保护措施，避免建筑材料在使用过程中出现最小程度的磨损

工作状态检查

现场管理人员每天检查工作完成情况并提供报告

各地区负责人每月进行相互检查

各区域负责人每月进行运营指导、监督检查

树立良好的社会形象，创造一流的教学环境

使用高效的工作设备，确保环境干净整洁

选拔高素质员工，注重人员形象教育

严格要求着装整齐、规范服务语言

清洁作业的实施及方法

清洁实施

如上所述，每个写字楼的情况不同保洁员岗位职责书，因此其运营的实施也相对不同：

进行详细调查

制定完善的工作计划

将工作划分到不同的区域

制定综合建筑材料保护措施和方法

清洗方法

保洁五原则：为了做好保洁工作，公司制定了“保洁五原则”

了解建筑材料——我们清洁什么样的建筑材料以及它们的特性是什么。

掌握污垢——我们必须掌握污垢的特性

掌握乳液——有了以上两点数据，就可以选择什么样的乳液合适了

掌握工作方法——应该采用什么顺序的工作方法才能达到清洁、高效、美观环境和正确维护建筑材料的效果

尽量使用保护膜——其意义在于妥善保护建筑材料，防止建筑材料二次污染，减少对其他建筑材料的损害。

绿化管理

绿化维护管理是高端物业管理的重要组成部分，起到美化的作用。

根据办公楼人员、地理、整体环境等因素进行科学维护。

合理规划办公楼绿化布局，根据季节选择叶花相配的盆景。 并配备技术精湛的园丁。

每个绿化区域都会设置温馨提示，室外绿化植物将配备精美的品种名片。

日常维护：公共部位及室内盆景的定期维护包括浇水、施肥、修剪、除草、松土、剪叶、填角、清除害虫等。

重点养护：对区域内的名贵盆栽进行重点养护、精心呵护。

科学浇水：根据盆栽植物的特点，设计科学的浇水、排水管理方法。

病虫害防治：加强病虫害防治，以预防为主，定期落实防治措施。

防低温：冬季要特别注意植物保暖，制定周密的防低温管理计划。 冬季密切关注天气预报，尽早采取防冻措施。

加强检查：加大对名贵品种的检查频次，确保万无一失。

保洁绿化管理特别事项

可能影响日常办公环境和工作秩序的非常规清洁工作将定期安排在非工作日进行。

每日大面积保洁工作安排在下班前后进行。

日常办公时间，保洁人员会重点检查和清洁，减少对正常工作的影响。

外来人员较多的营业区域应保持整洁。

保洁管理工作严格遵守办公楼的规定和要求，严禁擅自进入部门或区域。

卫生间是最容易被忽视的区域，但却最能体现酒​​店的形象。 保洁人员每半小时进行一次清扫，为用户营造一个舒适便捷的环境。

非工作日进行绿化、消毒作业，避免药物对人群的影响。 如果药物具有长期作用，则会放置警告标志来提醒您。

各保洁站负责收集各自区域内的垃圾，放置在指定地点，并定期清除。

4、设备设施管理

机电设备及其配套公共设施是办公楼功能的生命线，在日常管理中尤为重要。 公司将根据办公楼内各种机电设备的特点，制定严格的操作规程和操作规程。

设备管理范围

供应和分配系统

给排水系统

消防系统

电梯、空调系统

闭路监控系统、门禁系统

音响系统

通讯系统

维修工具及设备

其他公共设施：包括沟渠、沟渠、水池和水井、各种管道、标牌、标牌、公共通道、公共信箱、防雷系统等。

设备三级人员管理

管理处经理：设备安全第一责任人，负责设备维护、修理

检查和监督工作。

设备主管：负责设备维护保养工作的组织、安排和实施，

建立设备台账，解决技术问题。

设备负责人：负责职责范围内设备的日常保养、维修工作。

设备六级维护检修

日常检查：检查设备运行是否正常的日常检查和维护。

月检：属于试验性检查，对设备进行性能测试和调整。

季度检查：对设备进行维护保养、清洗、加油、调试等。

年检：属恢复性修理，涉及设备部分解体，重点修复设备。

电气性能、机械和精度、零件和配件的维修或更换

设备。

大修：是彻底的修理，将所有设备拆开，全面检查、测试、

对所有不合格零件或配件进行探伤、调试、更换。

分包商的维护和修理：按照分包商的规定进行定期的维护和修理

故障排除。

设备管理要点

各类设备及各项操作规程的维护、修理必须严格按照公司质量保证体系文件及相关程序文件和操作规程的要求进行。

建立各种重要设备的设备管理档案和技术档案。

设备管理人员必须确定设备的负责人，并确保责任分配到每个人。

设备管理的首要任务是保证办公楼的工作秩序和正常运行。

操作不得影响办公楼内任何部门的工作。 涉及特定部门的操作必须提前书面通知用户。

定期或定期的维护和修理安排在非工作时间或非工作日进行。

每季度在非工作日对高低压配电、发电机等设备进行停电维护测试，备用发电机保证随时停电时能立即恢复供电。

消防系统所有设施、设备定期检查、检查，确保无损坏、故障。

空调系统的维护和检修安排在非使用季节进行，需要定期检查、清洁和保养。

电梯定期维护和检查，维护步骤和工作时间错开。

各类机房、设备房均为安全、消防重点，严禁无关人员进入。

完整、详细的设备管理工作记录是设备管理质量的必要保证。

5.房屋的使用、保养和维修

对物业进行合理、有效的保养和维修管理的目的是延长物业的使用寿命，保证物业的功能功能和安全性能，维护物业的形象和正常完整性。

管理范围

建筑结构（地基基础、承重构件、非承重墙、屋顶等）

建筑外观

红线以内的道路

停车场

建筑物内的地板、墙壁、门窗、楼梯、公共天花板等

管理内容

建筑安全检查：对建筑物进行定期和不定期检查，了解建筑物的健康状况。

建筑维修与施工管理：编制年度维修计划、安排年度维修投资、审查维修计划、监督施工。

房屋维修档案及信息管理：房屋建设档案及资料、房屋的各种技术资料、维修记录等信息，严格按照物业档案管理规定进行管理。

管理要点

建立健全建筑物使用、维修、保养的各项责任制度，明确责任人。

◆管理处有权对房屋的使用提供正确的监督和建议。

所有维修项目必须严格按照相关规定和公司后勤保障体系文件的要求进行。

针对写字楼物业特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新综合维修管理和施工制度，确保维修质量。

科学规范制定各类维修计划，有效控制成本。

维修工程完成后，应对业主（办公楼）进行维修后回访，听取业主对维修的各种意见，了解业主的满意度。

各安全巡逻岗、保洁岗在工作中加强对房屋、停车场、道路等的巡查，发现问题及时报告报修，做到“零修，不通宵修”。

对于需要承包的维修工程，我们将严格进行分包商审核，严格监督施工，确保维修质量。

定期对物业建筑物的使用和维护情况进行总结并作出管理报告。

根据写字楼的建筑设计、施工、建筑材料选用、装修材料等特点，制定物业的房龄提升计划，使物业永葆常新。

负责每六个月清洁一次办公楼外墙。

所有标牌都会定期检查，损坏或掉落的标牌将在发现后24小时内修复。 大型标牌48小时内修复。

6、财产识别系统管理

写字楼标识系统就像高速公路上的各种交通标志。 是现代物业功能和物业管理不可缺少的重要组成部分。 物业管理的任何一个方面都离不开标识。 对于写字楼等多功能现代化办公楼来说，标识系统显得尤为重要。 是写字楼管理水平和物业形象的重要标志。

我们会根据写字楼的不同功能区域、因地制宜制定写字楼标识系统，以改善写字楼的整体公共秩序，例如：

建立引导标志，如行车引导标志、停车区标志、功能楼层识别图、平面图分布识别图、人流疏散图、物业标志、功能区引导图等。

操作、维护设备和设施并提供警告标志。

红线以内的交通路线应当标有限制高度、限制宽度、限制重量、警告等内容。

公共环境中适当的公益标志等

对临时工作设置临时提醒标志。

标识系统对于办公楼的使用和管理非常重要，但不符合CI系统要求的标识不仅不能发挥应有的作用保洁员岗位职责书，而且往往成为视觉污染源。

我公司的标识系统是物业管理与CI工程完美结合的整体系统。 公司专业设计工作室运用CI系统原理和美学原理，创作出新颖、美观、精致的设计。 采用统一的图形设计方法和色彩、字体的运用，实现标准化的整体美感和功能识别，有利于提高办公楼的整体档次。 效果是巨大的。

七、其他重要事项

办公楼的介绍将是管理处员工培训的重要内容之一。

公司将为办公楼闭路监控探头的布局和安装提供专业建议。

公司将对9楼警察体育馆采取会所式管理。

公司将按照星级酒店会议中心的标准为会议室提供管理服务。

公司将配备专业的园艺师负责高级绿色盆栽的维护和管理。

公司将为办公楼的物业管理制定时间计划。

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