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会员

提问

你好，现在二手房很多都害怕买到了还要跌，请问过去几年有哪些是买到了比较保值的呢？这种一般不会遇到踩踏的就好下手一些。

房段子解答

复盘成都二手房，有哪些是保值性很强的呢？

这里的保值性就是单纯的价格波动不大，或者有一定的涨幅，属于保守买法。

一是主城区偏核心地段的老步梯房（非存在高溢价的学区老破小），这类之所以波动不大，主要是跌无可跌，就1万出头的价格，买卖双方都很纯粹，外部配套舒适，置换链条清晰，另外偶尔还能搏一搏拆迁更新预期，所以整体是很保值的买法。

二是区域内品质较好的次新房，缺乏竞品，凭借优越的地段和中上的品质，定价权被牢牢掌握在卖方市场，比较典型的是人居东湖长岛。这类归结于新房变二手更合适，5城区都不乏这种现象。

三是老贵板块的早期品质楼盘，这里的居住人群很纯粹，配套很成熟，思想比较保守，不寻求一味的打新和线上的刺激，而是偏向线下的实地感受，多见于武侯、青羊的老贵板块。

四是分化的结果，资产不断叠加置换，站在金字塔顶尖的一些板块，不仅吸收了全城的配套资源，而且还在不断汇聚资产升级的客群，在某种程度上，也成为了舆论的共识，多见于金融城、大源。

五请补充...

当然，我不是绝对推荐大家买以上的产品，毕竟还要结合产品之外的配套，地段需求从实际出发。

会员提问

段老师，可否预测一下房价走势，最近二手房无人问津呢，考虑置换，住在中坝，看上附近xx楼盘10年房龄的顶跃，但是自住房还没有卖，又不敢轻易出手，先买后卖担心两头亏，房价如果继续降，买的贵了，后面卖又降价了，纠结中，但是看上的房子确实比较喜欢，最近在急售，错过估计会后悔。

房段子解答

是是

较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。

目前来说，你家的情况还是卡在预算、资格以及孩子读书的问题上，现在你们的二手房正在挂牌，但是受到市场热度的影响，带看不多，成交无望。

新房对你们孩子来说，读书已经是赶不上的了，所以青羊樾府也算是半放弃状态，不多说，更多的还是考虑二手房。

二手房市场目前进入了一个下行的行情通道，类似蔡桥这种地段，带学区一些的，我估计是价格稳定（少量阴跌），但是带看成交走低，观望情绪浓厚。

又进入了一个买卖双方拉锯的状态，卖家希望熬价格，熬行情，买家希望房东绷不住降价甩卖。

这会导致带看和成交都会走低，但是价格我觉得不会有明显起伏。

你们卖房还是积极的去卖，具体略略略...

但对买的一套房来说，一是要考虑到能否承受先卖后买的时间差，二是要考虑到这套房的性价比，未来的流通性。

第一我觉得，你们是不好承受先买后慢慢卖的风险性，假设长期没能卖出去，压力会非常非常大，还容易出现毁约买不了的情况。

第二我觉得这套顶跃，虽然装修、单价、户型还是很不错的，但是面积太大，（刚需二手房里）总价太高，房龄也上去了10年了，所以也并不是那么心动那么优质，虽然也是诚心卖，也上了好赞，但可能一时半会儿也不好卖掉。

就算没买到，也没啥遗憾，毕竟这个房源算是老化的答案了，除非你们以后是要长期一二十年自住不换房，那么我还是不太建议贸然考虑这种房龄大的，高总价的产品，未来流通性堪忧。

总而言之，这套房，改善性和单价都还是可以的，但是要买的话，必须同时注意能满足两个点，第一是先买后卖资金资格的过渡问题，第二是打算长期10年以上甚至15年、20年的自持自住需求。

会员提问

房段子解答

较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。

不好意思久等了，综合来说，其实你就是高新刚需+高新人才资格，预算450万内，寻求的目的是买到合适的房子，尤其是不要站岗，也要兼顾到楼盘品质。

说实话，你看的和悦府和新川臻境，已经是非常接近答案的选择了，当前新川乃至整个高新甚至南门的新房市场里，这两个都是可圈可点的答案。

先说其他的层面，你的高新刚需资格，其实现在并不算值钱的资格了，刚需不区分一二三四，再加上网红盘越来越少，开盘后的价格也不再网红后，刚需其实和普通差别不大。

在高新本地，这类网红盘我觉得也不太适合你，天府二街的嘉悦汇开盘有望，但一方面没太明显剪刀差，二是不容易抢到最好的房源，三是整体偏刚需一些，有点浪费你的资金和预算（资金利用率不高）。

说到这里，我提一点，我整体的感觉是你们不是非常追求性价比，而是希望考虑到楼盘整体的品质问题，你认为呢？

另外一个偏网红的是中洲锦城湖岸，但是一方面超预算了，另一方面竞争压力很大。

至于大源的其他待售新房，也是超预算了，就不多说性价比剪刀差了。

至于二手房，说实话，我目前位置还真的看不到什么特别让人心动的能够捡漏上车的二手房，除非是立马要即买即租的婚房，或者孩子马上要读书的落户需求，否则都应该是当做备选的答案。

二手房这里暂时不多说，主要到时候还是看大源的一些产品，比如xxx等次新产品。

再放眼周边的话，新川其实很狭窄，xx还在维权，xx整体偏南边一些靠近万安了，要卡死400可以看xx三叶草138户型的套四双卫，要是能到450万级别的话，我觉得普通商品房里最合适的就招商新川臻境了。

和悦府是人才公寓，一会儿也是可以合并分析。

跑到天新和锦江来看的话，略略略。

说来说去，还是要回来看招商及和悦府。

和悦府176户型，一房一价大概是500万出头，按照你的人才资格优惠下来大概总价是480万，说实话，也超预算了的。折合单价约为2.7万+。

不然要满足预算就看143户型，优惠前400万/套，优惠后大概是375万/套，折合单价约为2.62万，差价更明显。

招商的品质肯定是更好的，这点毋庸置疑，但是单价也更高，和悦府的单价是更低的，但是品质也更差一些，而且考虑到高投在南区有大量的人才公寓，很多人还是担心未来品质跟不上节奏，会因此存在踩踏压价的可能性，从单价的涨幅上跑不过周边的品质新房。

我做一个5年期的模拟分析来看（略），基本上和悦府的增值性还是更高更稳的，但是招商对比和悦府的143户型来看，也不输太多，更兼顾到了整体增值性和改善自住的舒适性。

短期来看，招商就马上要开盘了，我建议还是可以优先报名缴纳诚意金上手招商（好楼层），但假设摇不中选不到好楼层好房源的话，那么就安心退守等待和悦府的报名和选房。

至于说担心新川的板块起不来，我觉得倒无需多虑，你看现在成都的土拍，其实新川是一个非常核心的，价格非常高的区域，政府投入和看中的程度是到了一个全新的高度，而且高新也只有新川和大源西可以发展了，大源西是要惜售的，门槛要五六百万起步，新川当前还在三四五百万徘徊，所以对我们来说是一个很好的机会。

加上未来的地铁纵横，人口入驻后的商业兑现，教育不断在齐头并进，产业引进和入驻也越来越多，这里是一个很不错的楼市成长沃土，新川南和北其实各有优劣，主要还是看缘分，哪个缘分先遇到了，就先上车哪个。

与此同时，我也不建议一拖再拖，比如后面的新川其他新房，华发华润地块这类，可能会比招商131的更高价格，更难抢到。

都看到这里了，由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，目前房段子已经开通“微信1对1”咨询渠道：djzsihai2007。

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