据克而瑞青岛数据统计显示，截止到2023年9月30日，市场端来看，青岛9月商品住宅供应65.91万㎡，环比上涨68.93%；成交面积90.05万㎡，环比上涨36.71%；青岛商品住宅最新成交均价15935元/㎡，环比上涨12.18%，同比不及去年同期。具体到各区来看，9月，市南区成交均价为72823元/㎡，市北区31246元/㎡，崂山区48219元/㎡，李沧区26400元/㎡，西海岸新区15409元/㎡，城阳区17007元/㎡，即墨区12115元/㎡，胶州市10185元/㎡，莱西市7525元/㎡，平度市8256元/㎡。从环比来看，9月青岛暂无成交均价下滑，青岛各区市成交均价环比上涨，其中市南区涨幅最高，均价涨幅超43.7%；城阳区均价涨幅20.21%；平度市涨幅20.06%。最低的西海岸新区涨幅也在4%以上。整体而言，2023年青岛楼市商品住宅成交均价涨跌幅度较大，一定程度上，各区域商品住宅价格涨跌仍是受新房供应及成交结构影响而变化。市南区仍然是商品住宅成交均价最高的区域，成交均价72823元/㎡；紧随其后的是崂山区，成交均价48219元/㎡。另外，莱西市商品住宅成交均价最低，为7525元/㎡。那么，具体到各板块价格又是多少？来看下青岛主城9月各板块商品住宅成交均价情况。成交均价1.0-2万+:4个——西海岸新区、城阳区、即墨区和胶州市；整体看，价格梯度相对稳定，想要突破应该是小概率事件！成交均价10万+板块：1个；最高的市南区新市府板块，成交均价104278元/㎡；成交均价6万+板块：4个，主要以崂山及市南区板块为主；最高成交板块为崂山午山板块，均价67493元/㎡；成交均价4万+板块：2个；最高成交均价在崂山沙子口板块，达到43972元/㎡；中高端改善板块，价格偏高！成交均价3万+板块：8个，最高成交均价在崂山浮山后板块，均价为37967元/㎡。成交均价2万+板块：13个，最高成交均价在市北区新都心板块，均价为29989元/㎡，离单价破3万不远了。成交均价1万+板块：38个，最高成交均价在西海岸中心滨海板块，均价为19966元/㎡，离单价破2万不远了。可以看出，整体市场价格走势，主要以刚需及刚改为主，积极促销下，多板块项目价格走低。最后还有23个万元以下板块，多数位处莱西平度及胶州区市！从交叉分析来看，青岛8月共成交了7140套房子，其中主力面积段110-120㎡成交1341套，占比18.96%；110㎡以下成交2330套，占比32.63%；可以看到，整体市场依旧是以刚需、刚改为主！
截止到9月30日，市南区商品住宅成交均价72823元/㎡，环比下降43.7%。分板块来看，截止到9月底，板块成交均价6万+元/㎡以上，包括市南西部新市府板块、市南老市府版块和市南北部板块；其中新市府板块9月最高成交均价在104278元/㎡。从价格环比来看，2023年以来，市南区有2个板块成交均价上扬，其中市南老市府均价环比上涨76.2%；市南新市府板块均价环比大涨28.45%；其他版块暂无成交。从项目热销榜来看，成交面积TOP3中，位于市南新市府板块海天中心，上周销售良好，拉高了板块整体均价水平，今年以来成交了12套。市南老市府板块的青铁鼎峰云上观澜是最新项目，供应量大，价格比较平稳。整体来看，整个市南均是高端豪宅聚集区域，价格高，去化缓慢。
下半年，预计市南区项目价格会保持相对稳定，供应平稳，一线瞰海豪宅价格会有所提升，9月底改善客群可以适当入手，预计未来房价或将更上一个台阶。
截止到9月底，2023年市北区商品住宅成交均价31246元/㎡，环比上涨11.63%。分板块来看，截止到9月底，有4个板块成交均价3万+元/㎡以上，包括市北浮山后板块、市北中央商务区四方南及台东。超过2万+的板块有3个，分别为科技大学板块、市北新都心板块、市北滨海欢乐城板块等。整体看越往南，价格越贵，越往北，价格越低！从价格环比来看，市北区有7个板块成交均价上扬，其中涨幅最大的为市北台东板块，环比上涨31.15%，其余6个上扬的板块分别为市北中央商务区、市北欢乐滨海城、市北科技大学、市北浮山后板块、四方南和新都心。成交单价跌幅最大的为市北北岭山板块，环比下跌1.69%。从项目热销榜来看，从9月项目成交面积排行榜来看，市北浮山后两个项目入榜，其大云谷·崂山金茂府｜悦府排在第一，成交4830㎡，均价在35602元/㎡；另外一个青啤静澜山项目，成交1091㎡，成交均价36926元/㎡；四方南有两个项目入榜，其中通和启章项目排在第二位，成交了1957㎡，成交均价达到34837元/㎡，作为老城区的改善盘，价格相对较高；另一个中车四方云汇项目销售了11套，均价28310元/㎡。下半年，预计市北项目价格会分化进行，老四方片区随着城市更新价格缓步增长，二手房量价齐跌。原市北新都心、浮山后等热门板块，价格保持相对稳定，改善及学区客群可以适当入手。
截止到9月底，9月崂山区商品住宅成交均价48219元/㎡，环比上涨约9.9%。分板块来看，截止到9月底，有3个板块成交均价6万+元/㎡以上，包括午山、浮山前和金家岭！4万+板块为崂山张村河南岸和沙子口；3万+板块有4个，分别崂山浮山后、海尔产业园、创智谷、枯桃。众多板块中，张村河南岸及北岸是未来崂山供应及成交的主力区域。从价格环比来看，9月崂山区有6个板块成交均价上扬，其中涨幅最大的为崂山金家岭板块，环比上涨16.2%；其它5个板块涨幅在3%-13.76%之间。另外3个板块均价环比下跌，跌幅最大的为崂山沙子口板块，环比下跌约16.12%。张村河版块单价全面突破4万+。如刚刚越秀青铁和樾府开盘首开，整体去化率约在30%左右，均价从3.9-4.3万/㎡不等。从成交项目来看，张村河南岸4个项目入榜，分别为鲁信有邻花园，
据统计，当前张村河两岸的项目有9个，其中华润崂山悦府已开盘、海信君玺已开盘，融创壹號院、印象·品、静山·悦园、海信璞悦、有邻花园在售。越秀&青铁项目开盘，大宇地块也在加速，板块竞争压力增大，地块未来的开发预期也将受到影响。
截止到9月，2023年李沧区商品住宅成交均价26400元/㎡，环比上涨16.51%。分板块来看，9月李沧区有6个板块2万+，其中李沧中心板块均价最高，但并未超过3万+，均价在29792元/㎡，属于改善板块。从价格环比来看，9月李沧区有5个板块成交均价上扬，其中涨幅最大的为李沧楼山板块，环比上涨37.57%；受成交结构影响，降幅最大的板块在李村沧口板块，环比下跌超82.26%。从项目热销榜来看，TOP10榜中，李沧世园板块项目单价突破3万+，如和达和山及世园金茂府项目单价均突破3万+；其它项目保持在2万+的态势。据统计，东李世博园板块可谓新盘扎堆，产品覆盖刚改、高端改善等多样客群。目前在售项目主要有世园金茂府、和达和山、森林公园、华新园珺台、融海启城、水岸樾园，还有海创惠水路项目、万竹云峰地块项目等，今年1批次金茂府旁又有新地块亮相。
从主城区四区来看，9月四区均价3.56万/㎡，突破3万+的产品多数以改善居多，大部分集中在主城区。随着中央频繁表态，在金融端、在政策端持续释放利好信号，修复信心，自上而下发力，市场在下半场定会有所改变；届时，青岛房价走势又将如何呢？让我们拭目以待2023年10月青岛楼市房价地图。
青岛各个板块一览— END —
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