第一部分

项目物业管理的定位及总体思路

一、本项目物业管理定位

（一）本项目业态物业管理要求

1、本项目业态物业管理基本要求

本项目物业管理以商业、运营为主。 此外，相当一部分物业管理用于住宅用途，甚至可能要求物业管理具有以下功能：

1）、保养与维修。 即物业管理维护保养、日常使用环境和生活工作秩序的维护；

2）、组织协调。 组织协调日常相关物业及社区活动，组织协调住户之间、住户与开发商、物业公司之间的沟通；

3）、经营管理。 对物业管理的使用、租赁、销售进行管理，管理客户档案和物业管理档案； 开展相应的物业管理服务业务；

4）、服务。 为居民和用户提供各种必要的生活服务、增值服务和商业服务。

2、项目对物业管理的特殊要求

除了对物业管理的基本通用要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊要求家政公司如何经营，主要是为了配合物业管理的销售和运营要求。 主要有：

1) 为销售期间的销售工作提供相关配合服务；

2）配合项目销售期间的物业管理投资、租赁工作；

3）配合提供项目销售期间的物业管理文件及法律文件；

4）项目销售期间配合销售向客户解释物业管理相关问题；

5）。 销售期间向客户展示项目物业水平，配合提升项目品质。

（二）本项目物业管理定位

1、本项目物业管理水平

本项目物业管理的主要客户群体为商铺经营者，以及酒店、公寓的经营者和使用者。 从业态和未来可能的用户可以看出，他们对物业管理的要求较高，在服务水平和服务质量各方面都要求比较高。 事实上，本项目的物业管理管理不能要求常规水平，而是要求有一定的品牌效应，至少达到星级酒店的服务水平。

2、本项目物业管理办法

根据本项目物业管理水平和业态要求，本项目物业管理的主要方式本质上是酒店和商业运营管理，即以运营管理为核心，以运营带动服务，用服务促进运营。

3、本项目物业管理定位

根据上述要求，本项目的物业管理定位应为：复合型高端物业管理管理。

2、本项目物业管理总体思路

本项目物业管理的总体思路是：全程介入、系统运作、有机衔接。 借品牌提升品质，用服务提升运营，运营提升服务。 整个物业管理服务体系的核心是以品牌打基础、促销售、促服务、高水平的服务和高效率的业务互动，最终强化品牌、获取效益。

第二部分

本项目物业管理系统建设

1、本项目物业管理模式假设

根据物业管理总体思路，结合本项目实际销售及物业管理运营需求，提出本项目物业管理基本模式：品牌引进、委托管理、专业运营、全程服务。 用品牌促销售招商，用招商促运营，用运营支撑服务，用服务提升运营。

2、本项目物业管理组织架构

事实上，该项目物业管理规模并不大，但涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂。 除了物业管理服务管理外，还有较强的运营管理工作。 因此，本项目物业管理的组织架构较为特殊。

1、基本组织架构构建模型

根据以上实际运营要求和运营模式要求，本项目适宜采用线性平方模式。

2、本项目基本组织及灯光

总经理

品牌物业管理顾问

3、项目物业管理服务各部门职责及人员结构

1）、品牌物业管理顾问

该部门由品牌物业管理、酒店管理公司派出的高级顾问兼任。 主要职责是定期分析客户群提供的服务情况和业务状况报告，对各部门的工作进行抽查，并根据最终结果向总经理提出工作评价和建议。

品牌物业管理顾问还接受来自总运营和客户部门总监的直接咨询。

该部门通常需要1至2名高级顾问。

2）、工程部

该部门主要负责本项目物业管理及设施的维护、保养、维修工作，由物业部主任直接领导。

本科设水、电、土建、机电三个专业各1名主管1名，工人1～2名。

3）、绿化保洁部

该部门主要负责项目公共及共享部分的绿化、环境卫生的保洁和维护，由物业部主任直接领导。

该部门通常需要4至5人，其中绿化工作人员1名。

4）、保卫部

该部门主要负责项目日常运营秩序和生活秩序的维护，负责项目居民和使用人的生命财产安全，及时清理周边影响生活的噪音和设施。建筑面积。 由物业部主任直接领导。

本部门有保安队长1名，保安员3名。

5）、酒店部

该部门主要负责本项目酒店、公寓部分的客户档案管理，以及该部分物业管理的转租操作及日常计时作业。

该部门有主管1名，工作人员5至6名，主要在前台工作。

6）、商务部

该部门主要负责项目接管后商铺的招商和转租，以及商铺、物业和商铺客户档案的建设和管理。 直接接受业务部门负责人的领导。

本部门现有档案管理人员1名，商铺招商转租人员2名。

7)、多经

该部门主要负责大楼接管后一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等，直接受运营部经理领导。

本部门现有人员2人。

8)、财务部

该部门主要负责本项目物业管理及运营的日常财务工作，同时负责运营部门的财务程序。 直接接受总经理的领导。

该部门有一名会计师和一名后勤人员。

3、本项目物业管理经营情况

1、销售现场提供物业管理用房；

2、明确本项目定位，制定初步物业管理服务合同；

3、一定的启动资金；

4、明确后期物业管理计划。

第三部分

物业管理干预时机及干预形式

1、物业介入本项目的时机

早期介入物业管理，可以将物业管理公司自身积累的一些物业管理设计和管理的专业经验融入到项目的设计中。 这可以填补物业管理发展的各种缺陷，进一步满足居民的需求。 遇到困难可以及早得到妥善解决，也可以对物业管理有一个全面的了解，为今后的管理做好规划。 为了提高项目质量，打造良好的房地产品牌，建议物业管理参与项目开发和销售的前期阶段，让消费者深刻感受到我们作为开发商的重视到物业管理。

2、本项目物业管理介入形式

物业管理介入项目开发前期，介入形式大致分为以下几种：

1、现场销售时，销售人员提供客户接待服务；

2. 保安服务；

3、提供专门的物业管理咨询台。

第 4 部分

常规服务和特殊服务

1. 常规服务

缴纳物业管理费后，客户享受的服务包括：

1、清洁卫生；

2.安全；

3、房屋维修；

4、房屋管理；

5、电梯升降；

6、收集报刊、传递文件；

2、特色服务

为了提高本项目的物业管理质量，物业管理公司通过部门提供了一些有偿服务，例如：

1、餐饮服务；

2、营业厅；

3、家政服务；

4、装修；

5、医疗服务；

第五部分

本项目物业管理管理内容

1、本项目酒店及公寓运营服务

本项目酒店式公寓的运营服务包括：

1、车库转租：75个车库，转租比例为60%，停车费200元/车·月；

2、产权酒店价格为三星级酒店标准间100元/天。 每年转租率预计为总额的40%，按6:4的比例与客户分享红利。 客户占比60%，转租率超过物业总收入的40%。

2、本项目商铺运营服务

店铺经营服务的主要内容是充当店铺的转租代理。 一层租金67元/平方米，二层租金34元/平方米。 物业管理公司按租金支出的1%支付代理佣金。

第六部分

本项目物业管理运营成本及利润测算

1、物业管理运营成本

项目名称 金额（元） 备注

物业管理公司年薪分公司共有员工30人，其中中层管理人员1人，总经理2人，员工27人。

物业管理公司人员年奖金分部为年薪分部的30%。

物业福利分公司总人数45000人除以0元

服务运营成本 96480 户数 402 户，

2、盈利预测

项目名称 金额（元） 备注

物业管理费总数402户，缴费1.2元/㎡·月

车位转租费：共有车位75个家政公司如何经营，转租率为60%。 标准收费为200元/月·车。

一楼商铺转租费19388。 首层商铺面积按60%转租，租金按67元/㎡。

二层商铺转租费8522，二层商铺面积按60%转租，租金按34元/㎡收取。

酒店和餐馆的年转租率为40%。

3、盈利预测

收入=预计收入-物业管理运营成本