贵阳楼市新房交易占绝对主力，二手房市场的数据一直是个迷。

但是二手房的数据，有时候更能显示当地房价的真相。

随着贵阳楼市的发展有不少的中介公司也进入了贵阳，最强大的当然就是巨头链家地产。

无意中打开的链家地产的贵阳版，真是打开了新世界的大门。

很有意思，非常有意思。

从链家网站的数据里，我好像找到了贵阳房价的真相。

一

首先打开链家的页面，是一个很简单粗暴的搜索框。

如果你想买二手房，就可以直接输入你希望购买的小区名字，挂牌的房源就出来了。

不过，这只是常规操作而已。其实这个页面上有一个更重要的数据

贵阳链家真实在售二手房32466套

也就是说，贵阳二手房市场有三万多套房源正在出售。

这个数据的可信度如何？我又打开了重庆的页面，上面显示的数据是

重庆二手房挂牌数量为套房源。

紧接着我又打开了成都的页面，显示数据为

成都二手房挂牌数量为套

再打开天津，显示数据为

天津二手房挂牌数量为 套

再打开南京的页面，显示数据为

南京二手房挂牌数量为套

链家在这些国家城市深耕多年，可以说基本上垄断了二手房交易市场。顺便告诉大家，其实贝壳、德佑都和链家是一家，所以这些数据的真实程度还是很高的。

以此类推，加上贝壳、德佑在贵阳的铺店数量来看，贵阳3万多套的二手房挂牌数量是基本可信的。

如果这个数据与实际情况有出入，相信也不大。

贵阳500万人口的体量，这个数据也还算是正常、合理区间。

二

了解了贵阳的二手房挂牌数量，再来看看每个区域。

来来来，点击首页上的“地图找房”花果园所有二手房出售信息，我们就可以直接进入到这个页面。

从这个地图页面上， 我们就可以清晰的看见每个区域的二手房挂牌套数和均价咯。

云岩区二手房挂牌均价9500元/㎡，挂牌数量为8415套；

南明区二手房挂牌均价8900元/㎡，挂牌数量为8812套；

观山湖区二手房挂牌均价11000元/㎡，挂牌数量为5335套；

乌当区二手房挂牌均价8700元/㎡，挂牌数量为2399套；

白云区二手房挂牌均价8500元/㎡，挂牌数量为2648套；

花溪区二手房挂牌均价8200元/㎡，挂牌数量为4626套；

这个数据就有点尴尬，除了观山湖其他行政区的挂牌均价都未突破万元房价的门槛。

难道贵阳的房子如此不值钱？

其实，二手房均价数据有时候是会骗人的。特别是老城区的很多老房子，位置不好、房龄也很老，价格自然也就很低了。

这部分房源，会把整个区域的均价都拉下来。

三

书接上回，行政区整体均价可参考性不强。我们还是来看看一些重点版块、重点楼盘的挂牌价格如何。

我们可以看到，整个云岩区的范围里面版块价格差异很大。

比如二桥、三桥一带的房源，挂牌价格基本上就在8000左右。

传统的老城核心喷水池、大十字一带的老住宅价格可以达到一万一二的水平。

从单个项目挂牌数量上来看，未来方舟是云岩区内最多的。云岩区挂牌二手房8000多套，未来方舟就占到了1148套，超级大盘确实是二手房源的主力供应。

而在方舟一个项目里面，价格差异也很大。比如E区的洋房，G区的大平层，沿河一带挂牌价格达到了1.2万到1.5万。F7、F10组团这种组团也就是在8、9000的价格居多。如果你想在方舟购置二手房或者出售房屋，可以提前在这个网站上看一下，做个参考。

接下来看看南明区，南明区的置业版块也比较多，价格差异同样挺大。像火车站、飞机坝、望城坡一带，大量老旧小区也就是7~8000的价格。

相比之下大南门、纪念塔一带就是南明区房价的高点，基本上挂牌价格都在一万一二以上，特别是传说中南明小学和十八中顶级双学区的盛世花城、南明堂社区这些楼盘，直接就挂到了将近两万的均价。

学区就是生产力，学区就是价格力。

怪不得新秀城敢喊出两万六的开盘价，牛逼牛逼，惹不起~

太慈桥也是南明区一个重要版块花果园所有二手房出售信息，这个版块房源主力供应则是凤凰湾和国际城这两个楼盘。挂牌价格倒是比较统一，在9000~11000的范围内居多。而且供应量不小，也算是丰俭由人吧。

说到南明区，怎能不提宇宙花花呢？南明区二手房源挂牌数量8813套，花果园二手房源挂牌数量是多少？

没错，花果园一个项目挂牌就达到了4910套。

什么叫一己之力？什么叫半壁江山？什么叫江湖扛把子？

它，就是永远的花果园。

花果园整体挂牌均价8300，挂牌数量4910套。当然，里面各组团的价格差异也很大。湿地公园、双子塔附近的房源，挂牌均价集中在9000多到一万的范围。但是像五里冲、半山小镇附近，挂牌均价就集中在7、8000的居多了。

7000多的单价，4、50万的总价，就可以在城市中心花果园落下一套房。

果然是年轻人在贵阳市的第一站呢，友好度非常高呀。

四

看了云岩区和南明区，我们再来看看挂牌均价最高的观山湖区咯。

观山湖区相对云岩和南明两个老城区，年纪轻、规划新，所以楼盘大多数房龄也不老。

带来的结果就是观山湖区挂牌的整体价格很均衡，各个板块对比起来没有特别高的，也没有特别低的。

比如观山湖区的超级大盘世纪城，已经是区域内最成熟、人气最旺的项目。但是项目的整体挂牌均价也达到了9400的水准，当然项目覆盖范围很大，里面各组团的价格差异也是不小的。

世纪城里面靠近金阳大道延和北京西路的组团，明显就比毗邻黔灵山路和合肥路的挂牌价格要高。两者的价格差异差不多是1000~1500左右。

观山湖区的其他区域呢？会展、新世界、奥体中心、阅山湖……这些置业版块的价格基本上都在一万一左右的挂牌价，非常均衡。

所以要在观山湖买一个相对不错的小区，11000左右的挂牌价其实是比较正常的，不算黑心。

但是新区也有价格洼地，在观山湖区的范围内价格洼地正是房龄最老的版块——碧海花园。

这个版块的房屋挂牌价格大多数集中在8000左右，有些甚至探到了7000多的水平。

房龄老、产品老、大多数还是步梯房，虽然碧海花园处于观山湖区最核心的区位，但依然拯救不了它的价格。

当然，相对应的还有最高价。比如大家喜闻乐见的金华园，挂牌价格基本上都在一万七八的水平。

价格稳如狗，甚至还供不应求。

来，再跟我说一遍：学区就是生产力~学区就是价格力！

五

聊完了双核，其实其他的区域可看性就不大了。

因为云岩区、南明区和观山湖三个区域加起来，二手房挂牌数量已经达到22570套，占到了贵阳市六区一市挂牌数量的70%。

这个体量已经可以决定整个市场的走向，其他几个区域挂牌数量不多，价格马马虎虎，对整个市场的引导作用不强。

但是有个区域可以单独拿出来说一下，那就是小河。

表面上看，花溪区的二手房挂牌数量达到了4625套，实际上有非常大的数量是小河区域提供的。

小河区域的二手房集中在珠江路、小河转盘、万科大都会、浦江路、山水黔城这几个地方，这些地方的二手房挂牌数量达到了惊人了3500多套。

也就是说，小河的二手房挂牌量占到了花溪区二手房供应量的75%以上。老花溪概念的花溪公园、花溪区政府一带，挂牌量加起来也不过一千多套。

而且从价格上面看，也是小河撑起了花溪的挂牌均价。小河范围内的几个区域像供应量很大的万科大都会、小河转盘、珠江路附近，挂牌价格在8500~10000之间的居多，远高于花溪公园附近7、8000左右的价格。

小河不仅在经济上撑起了花溪的一片天，在楼市上照样积淀了花溪的一片海~

六

以上，就是贵阳二手房各区域挂牌价格和数量的盘点。

你以为这就结束了？现在才是展现的技术时刻！

在刚刚的清单页面里面，最上面还隐藏了一个很不起眼的选项——“成交”。

点进去，才打开了新世界的大门。

数据显示，共找到8167套贵阳市成交房源，每套成交房屋的面积、户型、楼市、朝向……都一览无余，更重要的是直接显示了房屋的成交单价和总价。

如果说挂牌价可能只是房东的一厢情愿，那成交价就把市场客户对于房屋价值的认可程度体现得淋漓尽致。

毕竟出钱的是大爷，人家是真的拿钱投票~

所以，用成交房源判断置业版块和热点项目的价值共识很靠谱。

OK，我们来看一些热点的项目。

比如未来方舟

根据成交数据，未来方舟共有238套成交房源。高层价格普遍在8~9000的范围，位置好的高层组团可以达到一万左右的价格，但是洋房的成交价格可以达到12000~13000（比如H组团）。

如果你希望在你希望在老城区买个洋房，未来方舟还是可以多看看的。

比如花果园

根据成交数据，花果园共有1113套成交房源（花花果然还是牛逼的花花）。各组团的成交价格差异比较大，像A北区（好像是回迁房）、W区不少价格在6500~7500，湿地公园区域的花果园一期成交价格可以达到8500~9500之间。但是整个花果园，都难以寻找单价破万的房源。

之前有朋友问我投资花果园，我说花果园的增值潜力会有限。一方面房源太多、供应量太大、竞争者太狠；另一方面整个区域就算什么地铁、购物中心都齐活，但是也难以改变这个区域的居住气质。

实际成交价格，还是印证了我的判断。

世纪城呢？世纪城也有几百套成交房源，但成交价和挂牌价的差异不算大，基本上会比挂牌便宜个两三百、四五百就能成交。

但是在世纪城旁边的睿力上城、观山小区、金谷苑这几个项目价格就有点夸张了，比如睿力上城的二手房成交价基本上在一万二三左右，观山小区可以达到一万三四的高价……华东师范学校还没出成绩呢？你们怎么就敢这么笃定呢？

其他热门的项目，比如美的林城时代成交价格在11000~12000，金阳新世界成交价格在10000~11000，会展城成交价格在9500~10000，逸都国际成交价格在10000~，阅山湖成交价格在10000~12000（看湖的可以达到13000左右）。

当然，金华园的成交价还是集中在17000~19000之间的高价。

王者屹立不倒~

于此，你差不多可以明白整个楼市的价格情况。

为什么二手房的挂牌价和成交价更能说明楼市的真实价值？

因为二手房完全是一个离散市场，海量的买家和海量的卖家都在里面愉快玩耍。这种情况很难形成局部的价格垄断，更能体现人们对项目的价值共识。

如果一个项目的二手房价格很坚挺、成交量也不错，那这个项目的价值，一定是有下限保障的。

能读懂二手房市场，买房的时候心里更有谱。

七

了解了贵阳二手房市场的情况，更现实的问题是如何在二手房市场淘到“笋盘”？

对贵阳的很多买房人来说，可能并不清楚笋盘是什么概念。但在很多二手房市场已经非常成熟的地区，笋盘已经是一个非常成熟的概念。简而言之笋盘就是出售价格明显低于市场平均价格的房屋。

有朋友会问，这种房子会有吗？肯定早就被人买走了吧，哪里轮得到我们普通人买到？

其实不然，差异源于新房市场和二手房市场的不同。新房市场是一个一对多的市场，也就是说一个项目会同时面对很多的购房者。作为市场上少有的供给方，开发商于房屋价值的定价拥有很大的话语权，普通的单个购房人，议价的权力很小。

二手房市场则不同，它就是一个机遇与陷阱并存的丛林。

二手房市场是一个多对多的、复杂的、混沌的市场。这个市场的主要参与者是大量房东，买房人和中介公司。房东的情况各不相同，对于急需用钱的房东来说，为了促成交尽快套现，定一个明显低于市场平均的价格很常见。

几千套房的交易中，必然有低于市价的笋盘，这是概率的必然。

有人急缺钱，想快出，所以低价。

有人买的早，想尽快落袋为安，所以低价。

有债务纠纷，法拍房，所以低价。

有抵押房，还不起钱，所以被低价。

因为凶宅，所以低价。

... ...

一个是封闭的、寡头的、小众的市场，一个是开放的、去中心的、大众的市场。二手房市场出现笋盘的概率，比新房市场要大得太多。

买到笋盘的秘密只有一个——看足够多的房。

很多朋友看新房的热情很积极，因为买新房很简单嘛，一走进销售示范区，就有保安给你敬礼，引导你停车。在舒服的售楼部吹着空调，喝着饮料，吃着差点，和漂亮的置业顾问聊着买房，是不是美滋滋？

但买二手房是个辛苦活，无他但跑勤尔，入手一套二手房，至少看到10套房以上，这才算是及格线（最好能做到20套房以上）。买房这么大的事，怎么会没时间看房呢？居然说上班忙，不方便请假？

每月几千块的工资，买房一次支出最少几十万，稍微涨点就是数万的收益。所以，铁了心要去买房，请一个星期的年假，好好去跑一跑，肯定会有收获。多跑、多看，多问、多打听、多了解，这就是买二手房的秘诀。

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