4月30日，顶级操盘手团队开会内容，我摘取3段重点，供大家参考。

会议指出，经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升。同时必须看到，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，开局良好、回升向好是当前经济运行的基本特征和趋势，要增强做好经济工作的信心。

会议指出，要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。要做好宏观政策取向一致性评估，加强预期管理。要积极扩大国内需求，落实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。要创造更多消费场景，更好满足人民群众多样化、高品质消费需要。要深入推进以人为本的新型城镇化，持续释放消费和投资潜力。要实施好政府和社会资本合作新机制，充分激发民间投资活力。

会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

“消化存量房产和优化增量住房”是新提法，简单来说就是要去库存。

“去库存”这个提法最早出现在2015年中央经济会议上，现在重提去库存，主要针对的是新房，二手房的产权归属老百姓，不属于库存范畴。

其实，自2019年以来，全国房地产库存量一直连续增长。库存量持续增加的同时，库存去化周期也在不断变长。

根据上海易居研究院数据统计，截至2024年3月末，全国百城新建商品住宅库存去化周期（即存销比）为25.3个月。

在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市。

看看这些城市，有没有你的家乡或者房产投资。

顶级操盘手开完会当天，自然资源部就发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求各地合理控制新增商品住宅用地供应。

上层对于当下经济和楼市的运行现状、存在问题，判断很精准，认识很到位，也在不断采取措施促进回暖，但还是稍稍滞后于一线市场。

那么，接下来，如何消化这41个城市的存量住房？

我觉得有4个方向：

1、降价去库存

人性是买涨不买跌，越降价越没人买，此路行不通。

另外，大家不是没有购房需求，主要是现阶段对未来的信心和预期不足。

降价促销对于低单价，小商品可能有用，但对于房子这种高单价的大宗商品来说，降价反而会起到反作用。

2、涨价去库存

这招在2008年和2015年，以及历史上用过很多次，屡试不爽。

消化存量房产：取消限购、限贷、限价，降低税费、利率。

优化增量住房：人地挂钩，供求平衡，高端有市场，低端有保障。

3、规划建设保障房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设”三大工程“去库存

建设保障房：会增加供给，增加库存，一定程度上，对去库存起到反作用。

城中村改造：发放票这种方式，有一定效果，可以精准有效去化本城市的库存。

建设“平急两用”公共基础设施：对于去化现有的天量库存，只能作为辅助手段。

4、ZF直接下场，财政拨款，收购库存新房和二手房，作为保障房，用来出售/出租。

比如，这41个三四线城市，每个城市首批拨款1000亿，共4.1万亿。

每套总价50w，可收购20万套

每套总价100w，可收购10万套

每套总价200w，可收购5万套

这种方式，最直接，最有效，既解决了保障房的建设问题，又完成了去库存，还解决了部分老百姓住房问题，一举多得。

ZF完成收购以后，库存下降，价格上涨，形成正向循环，有利于提升老百姓的信心预期。

同时，楼市热度回升，也会带动一部分二手房交易以及盲目跟随，恐慌性挂牌卖房的房东撤牌，有利于存量二手房去库存。

最后，你问我，地方ZF财政都没钱了，这4.1万亿，钱从哪里来？

我觉得，除了印钞机开到冒烟儿，货币加0，别无他法。

你觉得呢？

有什么好的想法，可以私信交流。

懂得花钱买别人的时间，是效率最高的事情，能够让你最快获得别人的经验和教训，避免踩坑，少走弯路，节省自己的时间和机会成本。

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