北京楼市:月坛没顶住
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:7 | 时间:2024-04-26 20:25:17关注“BJ一直涨”公众号，精彩内容不断分享，北京安家不迷路。
月坛是西城优质学区，片区内小学、初中都比较优质，相对均衡，坑校少，能在片区内上学，已经是赢在了起点上，是北京家长为了孩子教育争抢学区的主场。
过去几年，月坛片区学区房价格疯涨，然而最近一年，随着不少孩子已经入学，以及未来适龄儿童减少的担忧，大量的家长选择卖出学区房，价格也跌了不少。
复兴门外大街2022年5月成交的两居室成交价832万，同户型在2024年4月的成交价是630万，幅度是25%。
南礼士路甲62号院2021年3月成交的两居室成交价779万，同户型在2024年3月的成交价是651万，幅度是17%。
铁二区2021年11月成交的一居室成交价700万，同样面积差不多的一居室在2024年3月的成交价是603万，幅度是22%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：你好，首创喜瑞福这种盘，属于呼家楼片区唯一的次新，值得买吗？
答：如果一个优质片区内，老破小占多数次新少数，那么次新存在一定的价值稀缺加成。禧瑞都这种盘，在区位中有优势，值得一定的溢价，不过本身10万+的价格已经突破溢价的范围，属于小CEO了，而本身楼盘不大，缺乏成熟社区环境和配套也是一定不足。禧瑞都不能算周围唯一的次新。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。
问：首套首贷，自有资金700，家庭收入两人税后接近100。单位有房供自住（年底或明年交房），未来小孩上学可上top2高校的附小（现在还没娃）。个人在西北四环上班，房子在马连洼。刚需是6年后父母退休来京带娃居住，怕房价涨想先买对冲风险。请问您的建议是（1）直接买马连洼西北旺附近好品质的居住房（如果是求推荐），靠码农推动上涨；（2）买西城学区房，保值增值，也给娃一个不拼奥数的机会（如果是求推荐，德胜不敢追高，最近看了展览路区房，78年南北两居530展一小和92年东西两居阜外一小610推荐哪个，还是都不建议）；还是（3）买其它地方商品房，增值机会能跑赢大盘？求指导！
答：既然孩子以后上top2高校的附小，那就完全没必要去买西城或者海淀的学区房了，top2子弟本来就不用拼娃就可以一直读到高中，干嘛要去西城读书？既然以后父母退休要过来居住，还是买在马连洼附近吧，以后好照应，马连洼涨幅也不弱，离码农近，可以考虑天秀花园的三居。《北京1400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请教，有套两居室目前出租，月租金9000，卖掉大概700万，有80万公积金贷款，利率特别低，但房子朝向不好楼层低，手头有150万现金，是应该把这两居卖了换1000w的优质房子，还是只用手头的钱再买个小的？两种方式都是二套，买来的房子还是暂时租出去，每月最多可以用租金+1w还贷。谢谢！
答：我建议你还是卖掉换一个1000w的优质房子，因为你再买一个总价差不多也就300w，总资产合计也是1000w，但是有700w的不良资产，不如换成1000w的优质资产。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：业主高龄，委托直系亲属卖房，签的长周期。1，如何确认公正具有法律效应。2，假如业主过户前病故，怎么交易？是按遗产分配重新签约走流程吗？如何规避这个风险。3，户口里有适龄儿童今年9月份上小学（孙子），如何确认他没用这个房本上学？（业主孩子说孙子准备用外区房子上学）
答：1，确认公证的有效性最靠谱的就是打公证处的电话或者直接去公证书核实，一般都没有假的，这东西伪造是要坐牢的。2，业主如果病故，需要做完继承手续，重新走一遍流程。人家过世，你还怎么规避？你真逗，还不能人家过世了？这个风险无法规避。你最多在协议里加一句，万一过世，如何如何处理，比如解约，等等。3，这个不好办，最好到这个月底上学信息采集的时候，你让业主给你登录一下报名系统看看孙子登记是哪所学校。《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：三四线城市工作，本地自住一套。省会一套，深圳一套都是去4月入的。现在手头有100左右，哥哥有一个二套北京的名额，想用全款抵押在勉强在北京买一套，这样三套月供压力有点大。还是在省会继续搞，已经连涨三年了，买限价新房，周期太长，二手害怕站岗。再就是不折腾，保持目前的状态。
答：别折腾了保持现状，多好是好啊，你也不是缺房子。《北京1900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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