带看量持续减少，市场热度恐难维持

虽然新政后，二手房成交量保持稳定，未再出现下降趋势，但客户带看量从11月开始已连续三个月出现下降，1月份带看量已降至去年8月水平，接近新政落地前市场热度。带看量的持续下降，新政对市场热度影响的边际效应递减趋势明显，当前客户又回归到观望为主，谨慎出手的状态，市场有再次回落的风险。

挂牌量仍处高位，成交结构转换

当前二手房挂牌房源量超过22万套，继续在历史高位盘整， 1月再次新增2万套以上的挂牌房源。市区的挂牌房源集中在河北、河东、红桥区的2000年以后的社区，该部分社区房龄普遍20年左右，且多为无电梯社区，学区资源一般，业主有改善置换需求，但该部分社区因为挂牌量较多，且多因为改善而急于出手，因此业主议价空间较大，影响整体价格持续下降。环城四区挂牌房源集中津南和北辰，两区近年新房市场价格持续走低，挤压二手房价格，二手房市场出手难度较大。

从成交结构看，天津二手房市场成交仍以低总价的小户型产品为主，可以看出二手房市场的主力客群以刚需客为主。通过中原研究院对购房客户调研可以看出，刚需客群购房最关心的问题主要集中在价格、配套和交房时间，而在这些方面，二手房显然更具优势。因此，在去年新房市场整体成交活力不足下，二手房市场成交量创出近五年的高点。进入1月份，在新房市场出现明显缩量下，二手房市场成交量依然保持稳定，可以看出，刚需客户依然对新房市场缺乏信心，而二手房价格的持续回落，也将倒逼新房价格很难有向上突破的动能。

一月市区成交套数占比全市34%，环比下降2%，成交房源仍以刚需为主，套均面积76平米。虽然成交仍集中南开、河西两区，但成交量均出现小幅回落。

环城四区成交套数占比全市25%，环比下降1%，成交套均面积96平米，其中津南区成交量最高，成交套数占比环城四区的33%。

远郊五区成交套数占比全市19%，环比上升2%，成交套均面积为106平米，五区成交量均出现不同程度的上涨。

滨海新区成交套数占比全市22%，环比上升1%，成交套均面积94平米。